Nếu chỉ xét riêng về chiến lược, Tôn Hoành Bân không nghi ngờ gì chính là một thiên tài. Ông nhìn thấu đặc tính bùng nổ của ngành bất động sản, sau đó dùng tốc độ nhanh nhất cùng chiến lược khoa học, chặt chẽ nhất để đạt được thành công vang dội. Năm 2004, Thuận Trì tuyên bố đạt doanh số 12 tỷ nhân dân tệ - thực tế hoàn thành 92 tỷ. Lý Tư Liêm, Chủ tịch tập đoàn Phú Lực Quảng Đông, từng nói trong một diễn đàn: "Nếu năm nay Tôn Hoành Bân thực sự làm được doanh số 10 tỷ nhân dân tệ, thì đó chính là tổng doanh số của Vạn Khoa và công ty tôi cộng lại, quả thực xứng đáng là số một trong các doanh nghiệp địa ốc." Sau này Tôn Hoành Bân nói, nếu "ông trời" cho Thuận Trì thêm một năm, chắc chắn đủ để tiêu hóa hết mọi rủi ro tài chính và đạt được "thắng lợi hoàn toàn" trong chiến lược toàn quốc.
Đáng tiếc, "ông trời" lại chẳng cho thêm một năm ấy.
"Ông trời" không hề hư ảo, nó chính là kinh tế vĩ mô Trung Quốc.
Ngay khi Thuận Trì đang điên cuồng "ăn" đất ở khắp nơi, thị trường bất động sản cả nước đã xuất hiện hiện tượng quá nhiệt. Một báo cáo thường niên của Viện Khoa học Xã hội Trung Quốc cho biết, xét từ cấp độ vĩ mô, năm 2004 do thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là các thành phố lớn ven biển phía Đông liên tục nóng lên, giá nhà tăng không ngừng, khiến đông đảo cư dân bình thường không mua nổi nhà, ảnh hưởng trực tiếp đến việc cải thiện điều kiện ở của cư dân đô thị, đồng thời cũng ảnh hưởng đến an ninh tài chính và ổn định xã hội. Oán thán của dân chúng dần trở nên sôi sục, giá nhà tăng quá nhanh trở thành cái đích cho mọi chỉ trích. Hơn nữa, bất động sản quá nhiệt đã trực tiếp kéo theo giá tư liệu sản xuất tăng vọt, kinh tế vĩ mô đối mặt với tình trạng quá nhiệt toàn diện mới. Không nghi ngờ gì, Thuận Trì với danh xưng "kẻ tạo ra giá trời" là một trong những tác nhân thúc đẩy quan trọng khiến giá nhà tăng quá nhanh. Chính từ nhận định này, việc điều tiết bất động sản đã trở thành điều tất yếu. Từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2004, Nhà nước đã tung ra hàng loạt biện pháp điều tiết nghiêm ngặt, bao gồm: kiểm soát lượng tiền tệ phát hành và quy mô cho vay; quản lý đất đai nghiêm ngặt, kiên quyết ngăn chặn việc chiếm dụng đất canh tác bừa bãi; nghiêm túc thanh lọc và chỉnh đốn các dự án đang xây và xây mới; triển khai hoạt động tiết kiệm tài nguyên trên phạm vi toàn quốc. Hàng loạt văn bản và biện pháp của Trung ương như những "kim bài" nối tiếp nhau xuất hiện: ngày 25 tháng 3, đưa ra chế độ lãi suất thả nổi cho khoản vay lại; ngày 25 tháng 4, Ngân hàng Trung ương tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc thêm 0,5 điểm phần trăm; ngày 27 tháng 4, Ngân hàng Trung ương thông báo qua điện thoại về việc tạm dừng cho vay đột xuất; ngày 29 tháng 4, Văn phòng Quốc vụ viện ban hành thông báo khẩn "quản lý đất đai nghiêm ngặt"; ngày 30 tháng 4, Thủ tướng Ôn Gia Bảo phát biểu "thúc đẩy cải cách ngân hàng là nhiệm vụ cấp bách của toàn bộ cải cách tài chính"; ngày 1 tháng 5, Ủy ban Quản lý Ngân hàng công bố 7 biện pháp "tăng cường quản lý rủi ro cho vay". Cùng lúc đó, các báo đài lớn trong nước liên tục đăng tải các bài luận, phản tư về sự quá nhiệt của ngành bất động sản, thậm chí xuất hiện những cuộc lên án dữ dội đầy cảm tính...
Chuỗi chính sách "cấp bách như mệnh lệnh" cùng sự dẫn dắt dư luận này không chỉ thay đổi kỳ vọng thu nhập của nhà đầu tư, kỳ vọng giá mua nhà của người tiêu dùng, mà còn thay đổi quan niệm và phương thức hỗ trợ của Chính phủ đối với sự phát triển của ngành bất động sản, từ đó trực tiếp dẫn đến sức mua sụt giảm nhanh chóng, lượng giao dịch nhà đất teo tóp tức thì. Mùa đông của ngành bất động sản đột ngột ập đến. Trong số tất cả các nhà phát triển bị tác động, Thuận Trì đang sải bước trên con đường mở rộng không nghi ngờ gì là đơn vị chịu tổn thương nặng nề nhất. Lời tiên đoán của Vương Thạch về Thuận Trì không may trở thành hiện thực. Từ tháng 5, các ngân hàng ở Bắc Kinh, Tô Châu... bắt đầu thắt chặt tín dụng với Thuận Trì, tốc độ giải ngân chậm lại rõ rệt. Ngày 3 tháng 5, Thuận Trì triệu tập cuộc họp đội ngũ lãnh đạo, khẩn cấp ra lệnh dừng việc lấy đất.
Ngày 7 tháng 8, diễn đàn bất động sản toàn quốc thường niên được tổ chức đúng hẹn tại Bác Ngao, Hải Nam. Trong bầu không khí "gió lùa qua lầu báo hiệu cơn bão sắp tới", cuộc đụng độ lần thứ ba giữa Tôn Hoành Bân và Vương Thạch đã diễn ra. Tuy nhiên, lần này có vẻ như Vương Thạch đã nhắm thẳng vào Tôn Hoành Bân.
Khách mời diễn thuyết đầu tiên trong ngày khai mạc chính là Vương Thạch. Khi đề cập đến ảnh hưởng của điều tiết vĩ mô, ông đi thẳng vào vấn đề chỉ trích Thuận Trì: "Con ngựa đen đang được truyền thông thổi phồng kia, dưới sự điều tiết vĩ mô sẽ rất khó chịu. Lần này cậu ta cũng đến dự, còn phải phát biểu, đến lúc đó mọi người cứ hỏi cậu ta, nếu cậu ta nói không khó chịu thì đúng là khoác lác." Tiếp đó, ông đưa ra rất nhiều cảnh báo: đừng theo đuổi quy mô quá lớn, chuỗi vốn đừng căng như dây đàn, không chừa đường lui, nếu không thị trường chỉ cần có chút biến động là sẽ bị ảnh hưởng, ngày nào cũng tăng ca cũng vô ích; năm ngoái doanh số mới chỉ hơn 2 tỷ, năm nay đã lên 10 tỷ, điều này là không thể; huy động vốn ngày càng khó, tiền trong nước không vay được, ra nước ngoài huy động càng khó hơn. Khi trả lời phỏng vấn phóng viên, Vương Thạch thẳng thừng nêu tên bình luận: "Nếu nắm bắt tốt nhịp độ, Thuận Trì có thể trở thành một công ty rất xuất sắc, nhưng giờ đây nó phải trả giá cho kỳ tích do sự bành trướng mù quáng tạo nên. Thuận Trì và Vạn Khoa hoàn toàn không thể so sánh với nhau. Con ngựa đen này thực chất là kẻ làm hỏng quy tắc cạnh tranh của ngành."
Đến phần đối thoại của đại hội, ban tổ chức cố ý mời Vương Thạch, Tôn Hoành Bân, Lưu Hiểu Quang và 5 người khác lên sân khấu. Đối mặt với hơn 600 nhà kinh doanh bất động sản từ khắp cả nước và hàng chục cơ quan truyền thông, một cuộc va chạm đúng như dự đoán đã thực sự xảy ra. Người dẫn chương trình Lưu Hiểu Quang hỏi Tôn Hoành Bân: "Tổng Tôn, anh nói trước đi, trong đợt điều tiết vĩ mô này, điều anh thấy khó chịu nhất là gì?" Tôn Hoành Bân đáp: "Thực ra khó chịu nhất vẫn là tiền. Với việc này cũng chẳng có cách nào hay hơn, vẫn là cách cũ, hợp tác phát triển, bán nhà nhanh hơn. Năm nay, chúng tôi vẫn luôn điều chỉnh mục tiêu của mình... Theo tính toán bảo thủ vòng cuối cùng, doanh số thu hồi trong năm nay có thể đạt 10 tỷ nhân dân tệ." Lời chưa dứt, Vương Thạch ngồi cạnh lập tức buột miệng: "Mở mắt nói dối, đây là khoác lác!" Dưới khán đài nhất thời sững sờ, sau đó tiếng vỗ tay và cười ồ lên vang dội.
Đối mặt với sự nghi ngờ của Vương Thạch, Tôn Hoành Bân tỏ ra không còn ngông cuồng như một năm trước. Tuy nhiên, ông vẫn khẳng định "rủi ro của Thuận Trì gần như bằng không". Theo nhận định của ông, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn sẽ là "giá nhà tăng, cung cầu đều vượng", vì vậy, dù có khó khăn về vốn thì cũng chỉ là ngắn hạn và trước mắt, Thuận Trì có "kênh huy động vốn vô cùng rộng rãi". Trong khoảng thời gian sau đó, toàn bộ tâm trí của Tôn Hoành Bân đều dồn vào việc tìm kiếm nguồn vốn.
Nguồn vốn mà Thuận Trì có khả năng nhận được đến từ 4 phía: một là vốn tự có và vốn của đối tác, phía này vốn đã bị khai thác đến mức cực hạn; hai là tiền thu hồi từ bán hàng, do ảnh hưởng của điều tiết vĩ mô, việc bán các dự án bất động sản ở khắp nơi ngày càng khó khăn, các chỉ tiêu đánh giá ban đầu hầu như không có khả năng hoàn thành, vấn đề vốn ngày càng nghiêm trọng; ba là ngân hàng, cánh cửa này cũng ngày càng đóng chặt và không có hy vọng nới lỏng; bốn là tín thác, quỹ nước ngoài và niêm yết, trong tình cảnh ba nguồn trước đều không có hy vọng, đây trở thành nơi duy nhất có thể ký thác.
Sở dĩ Tôn Hoành Bân còn có khí thế tại diễn đàn Bác Ngao là vì trước khi đi dự hội vào ngày 28 tháng 7, ông vừa tiếp đón đoàn trung gian niêm yết của Thuận Trì gồm Ngân hàng HSBC, Công ty kế toán PwC, công ty luật Smith, công ty luật Simmons. Những người này đã khảo sát trụ sở Thuận Trì và các dự án bất động sản, đồng thời gặp gỡ các cơ quan chính quyền liên quan tại Thiên Tân, trông có vẻ rất tự tin vào việc Thuận Trì niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông. Thế nhưng, sau khi họ trở về thì không còn tin tức gì nữa. Được biết, lý do niêm yết bị đình trệ là "tốc độ phát triển của Thuận Trì năm 2004 quá nhanh, trong tay có 35 dự án nhưng lợi nhuận năm đó không thể hiện ra được".
Sau khi hy vọng niêm yết tại Hồng Kông tan vỡ, Tôn Hoành Bân lập tức đàm phán việc huy động vốn tư nhân với ngân hàng đầu tư Mỹ Morgan. Morgan đưa ra một bản thỏa thuận mang tính chất "đánh cược", nội dung đại loại là: Morgan bỏ ra 750 triệu nhân dân tệ mua 20% cổ phần Thuận Trì, nhưng nếu năm sau lợi nhuận ròng của Thuận Trì thấp hơn một con số nhất định, 20% cổ phần mà Morgan có được sẽ tăng gấp đôi, tức là 40%. Cuộc đàm phán với ngân hàng đầu tư kéo dài gần 1 năm, Tôn Hoành Bân gần như đặt hết hy vọng vào cuộc đàm phán này. Thế nhưng, đến tháng 10 năm 2005, Tôn Hoành Bân cuối cùng cho rằng yêu cầu của Morgan quá khắt khe, cuộc đàm phán đổ bể.
Khi cả việc niêm yết và huy động vốn tư nhân đều không suôn sẻ, thực ra không gian xoay xở của Tôn Hoành Bân đã rất chật hẹp. Trong khoảng thời gian này, việc bán các dự án bất động sản ở khắp nơi vẫn không có khởi sắc, đủ loại khủng hoảng bắt nguồn từ việc đứt gãy dòng vốn bắt đầu bùng phát khắp nơi. Tại Bắc Kinh, dự án giai đoạn sau của "Lĩnh Hải" vì không nộp tiền sử dụng đất nên vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tại Thiên Tân, giai đoạn hai của "Thái Dương Thành" vì vượt chỉ giới quy hoạch nên không có giấy chứng nhận đất, các phần khác của dự án thì đình công suốt nửa năm trời; tại Tô Châu, dự án "Phượng Hoàng Thành" chiếm diện tích hơn 1 km vuông, trong đó có hai mảnh đất bị chính quyền xác định là đất bỏ hoang và thu hồi; tại Thạch Gia Trang, hai dự án bị chuyển nhượng toàn bộ; công ty Thuận Trì tại Nam Kinh và Hoa Đông lần lượt bị bán đi. Cuối năm 2005, Thuận Trì tiến hành điều chỉnh nhân sự quy mô lớn, cắt giảm 20% nhân viên. Đầu năm 2006, Tôn Hoành Bân thừa nhận Thuận Trì hiện có nghiệp vụ bất động sản tại 16 thành phố trên cả nước, số lượng thành phố thâm nhập quá nhiều, thu hẹp lại còn 10 thành phố sẽ phù hợp hơn. Tiếp theo đó, một số dự án bất động sản của Thuận Trì có thể sẽ hợp tác với các công ty bên ngoài, có những dự án có thể bị bán đi. Truyền thông phanh phui rằng, tổng số tiền phí đất đai còn nợ cộng với dư nợ vay ngân hàng của Thuận Trì ước tính lên tới 4,6 tỷ nhân dân tệ.
Trước và sau khi những sự kiện này xảy ra, mô hình xây nhà thần tốc của Thuận Trì cũng bộc lộ di chứng. Ngành bất động sản vốn có nguyên tắc "kế hoạch trăm năm, đốt cháy giai đoạn là tai họa", Thuận Trì thúc ngựa phi nước đại đuổi theo dự án, không tránh khỏi để lại những khiếm khuyết về chất lượng và uy tín. Theo báo cáo của "Tin tức Kinh tế Công nghiệp Trung Quốc", từ cuối năm 2004, chủ sở hữu dự án Thái Dương Thành ở Thiên Tân liên tục khiếu nại lên các cơ quan chức năng, tuyên bố những ngôi nhà Thái Dương Thành mà họ bỏ ra hàng trăm nghìn thậm chí gần triệu nhân dân tệ để mua lại là "nhà kém chất lượng", nhà thầu Thuận Trì đơn phương thay đổi quy hoạch, xâm phạm quyền lợi của đông đảo chủ sở hữu. Chủ sở hữu khiếu nại rằng: "Thái Dương Thành chẳng khác nào làm bằng giấy, tường xuất hiện hàng loạt vết nứt, đánh tráo vật liệu trang trí, toàn là 'đội thợ trang trí du kích' làm! Lúc đầu vì tin tưởng thương hiệu Thuận Trì mới mua nhà, không ngờ Thuận Trì còn lừa đảo hơn, toàn bộ phần trang trí gần như đều là giả." Ngoài ra, tác giả viết về tài chính Trịnh Ái Mẫn tại Thiên Tân trong cuốn sách "Giải mã Thuận Trì" cũng nhắc đến một trường hợp: Thuận Trì khởi động một dự án gần khu thắng cảnh lớn tại một thành phố, lúc đó dự án vẫn còn một số thủ tục phê duyệt chưa hoàn tất, nhưng vì chỉ tiêu cứng đã như lệnh bài treo cao khiến họ không thể chờ đợi thêm, thế là họp báo vội vàng tổ chức, quảng cáo dội bom khắp nơi. Để tăng sức hút cho dự án, nhân viên soạn thảo quảng cáo đã tự ý viết cả quy hoạch tương lai của chính quyền đối với khu thắng cảnh vào kế hoạch của dự án. Điều này đương nhiên dẫn đến sự bất mãn của các cơ quan chính quyền, kết quả là quảng cáo trên báo bị buộc phải sửa đổi, tất cả quảng cáo biển hiệu trên đường đều bị yêu cầu tháo dỡ làm lại từ đầu.
